住宅ローンがあるけど離婚したい！持ち家どうする問題を３つの対策で解決

今回は「離婚時の住宅ローンがある持ち家」について。以下のような方におすすめの記事です。

• 離婚後も今の家に住み続けたい
  
  
• 家や住宅ローンの名義変更をしたい
  
  
• 持ち家をどうやって財産分与すべきか知りたい

この記事を読めば、今の家の価値を把握しつつ、損せず持ち家を財産分与できますよ。

ちなみにわたしは不動産業界のフリーライター。

詳しいプロフィールはこちらからどうぞ

住宅ローンが残っていても離婚はできる

「持ち家の住宅ローンが残っていて離婚できない…」という声を聞きますが、これは間違い。

正しくは、「持ち家の住宅ローンが残っていると、離婚がめんどくさい」です。

離婚時に住宅ローンがある場合の問題点

持ち家は夫婦共有の資産なので、離婚する際には財産分与の対象となります。

現金と違って「はんぶんこ」が簡単にできないため、離婚にあたっては持ち家をどうするかはやっかいな問題に。

しかも、数千万円という大きな財産なので、モメる原因にもなりがちです。

ここからは、

１．売却する場合

２．そのまま妻と子どもが住む場合

３．そのまま夫が住む場合

の３ケースに分けて、住宅ローンが残っている持ち家問題を挙げていきます。

１．売却する場合

持ち家を売却 → 売却額で住宅ローンを返済 → 残った分を夫婦で分ける、という選択肢を取った場合、問題となるのは以下の３つです。

売却～財産分与完了までに時間がかかる

不動産は今日売りに出して、明日売れて、あさって現金が手に入る、というものではありません。

＼ 売却ステップ ／

1. 査定にかけて家の現在価値を知る
   
2. 仲介業者経由で販売してもらう
   
3. 購入希望者の内見（下見）対応をする
   
4. 売却の手続きをする
   
5. 売却額で住宅ローン残債を支払う

この５ステップを経て、はじめて家の売却が完了します。

購入希望者がなかなか現れないと、もちろん売却も住宅ローン返済も財産分与も進みません。

売却価格で住宅ローンが返済しきれない

頭金なしのフルローンで組んでいる場合、住宅ローンを組んでから日が浅い場合、持ち家の価値がガクッと下がった場合などは、売却額だけでは住宅ローン残債を完済できないことがあります。

この状態は「オーバーローン」といわれ、住宅ローンを完済するためには以下の２つの選択肢があります。

＼ オーバーローン解決策 ／

1. 足りない分を預貯金で補う
   
2. 任意売却をする

たとえば①のケースの場合。

3,000万円の住宅ローンが残っていて、家の査定額が2,500万円だったとしましょう。

これだと家が査定通り2,500万円で売却できても、ローン完済には500万円足りません（手数料や税金は割愛）。

なので、足りない500万円を預貯金から出して、住宅ローンを完済させるのです。

２．そのまま妻と子が住む場合

次は、離婚後も今の持ち家に妻と子どもが住むケース。

この場合は引き続き住宅ローンを支払っていく必要があり、「誰が支払うか、名義をどうするか」などの問題が発生しがちです。

家の名義人を変更しなきゃいけない

家の名義人（家の所有者）は一般的に住宅ローンを組んだ人になっているはずなので、夫名義で住宅ローンを組んでいれば家の名義人も夫です。

ですが、家に住み続けるのが妻と子どもであれば、家の名義人を妻に変更する必要があります。

また、住宅ローンが残っている家の名義人は夫婦が同意したから変えられる、というものではなく、金融機関の承諾が必要に。

一般的には家の名義人を変えることは難しいとされています。

妻の収入によっては住宅ローン名義人の変更が困難

夫が組んでいる住宅ローンを妻が引き継ぐ、つまり「住宅ローンの名義人の変更」も必要です。

妻に十分な収入があれば、銀行の承諾を得たうえで夫の住宅ローンを妻が引き継ぐことも可能。

ただし、「ローン残債を妻の収入では払いきれない」と判断されれば、妻が住宅ローンを引き継ぐことはできず、夫が最後まで支払うことになります。

ペアローンをひとりにまとめるのが困難

ひとりの収入ではローン審査が通らない場合、夫婦ふたりの収入を合算してそれぞれが支払い義務を負う「ペアローン」で家を購入している方も最近は増えています。

ただ、離婚する場合はペアローンのままだと不都合なことが。

• 夫婦ともに所有権をもち、ひとりの意志で売却などができない

• お互いが連帯保証人なので、相手が支払わないとこちらに支払い義務がくる

なので、離婚する際はペアローンを一本化するほうがベターですが、まだ問題があります。

それは、ペアローンでギリギリ借りれた金額をひとりが請け負えるか、という問題。

元夫が支払いをやめる

家も住宅ローンも夫の名義のまま夫が払い続け、離婚後は妻と子どもが住む、というケースは結構あります。

ただ、離婚したあとも元夫が数十年という長期間にわたって、住宅ローンを払い続けてくれる可能性は高くありません。

合意書などの書面で約束をしていればまだしも、口約束であればいつ破られてもおかしくないのです。

夫名義のままだと勝手に売却されうる

さきほども少しふれましたが、夫名義のまま妻と子どもが住んでいると、夫の一存で売却されたり、賃貸に出されたりする可能性があります。

夫の所有物なのでこれはごく正当なことで、妻と子どもは家を出ていくしかありません。

３．そのまま夫が住む場合

妻と子どもが家を出て、自分が名義人である夫が住宅ローンの支払いと居住を続けることもあります。

この場合に起こりうる問題は以下。

連帯債務者である妻に支払い義務が生じる

もう離婚して家も出ていったから、夫や家に何が起ころうと妻は無関係かというと、そうではないので要注意。

なぜなら、夫名義で住宅ローンを組む際に、妻は連帯債務者になっていることがあるためです。

持ち家は３つの対策でトラブル回避

ここまでで見てきたように、住宅ローンが残った持ち家があると離婚がさらに面倒になります。

では、なるべくスムーズに、モメずに、持ち家問題を解決するにはどうすればいいのか？

トラブル回避策は３つです。

１．売却して財産分与する

家を残すと名義の変更や住宅ローンの支払いでややこしくなり、トラブルのタネになります。

であれば、売却してしまうのがベター。

持ち家の売却手順は以下の３ステップです。

STEP１．家の査定をしてもらう

何より先にやるべきは、自分の家の現在価値を知ること。

つまり「今、いくらで売れるのか」を知ることです。

最近は不動産売却サイトなどで簡単な情報を入力するだけで、査定が完了するサービスも。

＼ しつこい営業電話ナシ ／

【KAITRY】 公式ホームページはこちら

また、査定は１社だけでなく、複数社に依頼しましょう。

面倒に感じるかもしれませんが、不動産は価格が大きいので、１社だけの言い値で判断すると大きく損をする可能性も。

数社を比較して、「だいたいいくらくらいなんだな」と目星をつけましょう。

ご希望に合った査定をチョイス！

安心の大手企業がいいなら
→ 三井のリハウス

スピーディーに売却したいなら
→ ミライアス

営業ナシでサクッと査定額だけ知りたいなら
→ KAITRY

STEP２．不動産仲介会社で売却してもらう

査定で対応がよかった会社や担当者に相談して媒介契約を結び、売却を進めてもらいます。

購入者が現れたら、売買契約を締結し、家を引き渡します。

STEP３．売却額でローンが返せない場合は任意売却をする

ローン残債が多く、売却額で完済できない（オーバーローン）の場合は任意売却を検討しましょう。

任意売却とは、オーバーローンの際に金融機関の了承を得て売却を進めること。

売却自体は可能になるものの、任意売却をすると「住宅ローンの債務不履行を起こした」という判定になるため、金融機関やクレジットカード会社のブラックリストにのることになります。

一方で、競売よりは高く売れやすい、競売よりプライバシーが守られる、というメリットも。

２．住宅ローン借り換えと同時に名義変更する

ふたつめの対策は住宅ローンの借り換えによる名義変更。

夫名義で住宅ローンを組んでいる家を売却せずにそのまま妻と子どもが住み続ける場合は、住宅ローンの借り換えがおすすめ。

妻の収入が十分あれば、借り換え時に妻が住宅ローンを引き継ぎ、「家の名義も住宅ローンの名義も妻」というきれいな状態で離婚ができます。

もし、妻が住宅ローンの審査に通らない場合も、夫が名義人のまま借り換えをするのがおすすめ。

なぜなら、借り換えをすることで、妻を連帯債務者や連帯保証人から外すことができるからです。

住宅ローンを借り換える手順は以下の２ステップです。

STEP１．住宅ローンの借り換え先を探す

住宅ローンを扱っている金融機関のなかで、借り換え条件や金利条件がいい銀行をピックアップ。

ホームページ上に「借り換え額シミュレーション」がたいていあるので、条件を入力して、借り換えの手数料や金利、借り換え後の支払額などを確認しましょう。

STEP２．借り換え審査に申し込む

住宅ローンを新規で組んだ時と同じで、借り換え時にも銀行の審査があります。

審査に通れば借り換え準備はOK。

あとは手続きを進めるだけです。

【注意！】ペアローンは借り換え難易度高め

さきほども少しふれましたが、ペアローンを組んでいる場合は借り換え難度が高めです。

また、ペアローンは両者に所有権・決定権があるため、夫婦で家をどうするかの意見が違うと話がまとまりません。

夫婦関係がこじれているとそもそも話し合いさえできず、借り換えも名義変更も何も進みません。

＼ 住宅ローン問題をまるっと解決 ／

「離婚・住宅ローン対策センター」の公式ホームページはこちら

３．合意書を作成して約束する

３つ目の対策は合意書の作成。

夫名義のまま、夫が住宅ローンを払い、妻と子どもが住み続ける場合、口約束だと「夫が支払わなくなるかも」「勝手に売却されるかも」などの心配が残ります。

このケースは口約束するとリスクが高いため、合意書を作成しておくべきです。

離婚協議書を作成する場合は、その中に盛り込めばOK。

入れるべき内容は以下です。

＼ 離婚協議書にコレは入れよう ／

• 所有権について
  
• 住宅ローンの返済について
  
• 返済が滞った場合の対応について
  
• 固定資産税は誰が負担するか
  
• 妻と子に使用権限を認める場合の内容や期間

専門的な内容になるので、離婚問題に強い弁護士さんに相談のうえ作成するとより確実で安心できますよ。

離婚時の持ち家問題でやっちゃダメなこと

最後に、離婚時に持ち家関連で気を付けた方がいいことを２点ご紹介します。

口約束で夫名義の家に住み続ける

繰り返しになりますが、口約束で夫名義の家に住み続けるのはおすすめできません。

住宅ローンの支払いが滞ったり、勝手に売却されたりすると、妻と子どもは退去することになってしまいます。

賃貸契約が難しい収入不安定なパートや契約社員だと、賃貸をすぐに借りることも難しいため、かなりのリスクに。

夫と賃貸契約を結んで夫名義の家に住み続ける

夫名義の持ち家をそのまま夫が保有＆住宅ローンの支払いを行い、妻と賃貸契約を結んで住み続ける、というケースもあります。

家問題を解決するには、まず家の査定額を知ろう

離婚時の持ち家問題は本当にやっかいで面倒です。

でも、家は大きな財産なので、夫との交渉に失敗するともらえるはずだった大きな利益を失うかもしれませんし、関係がこじれてそもそもの離婚話が成立しなくなる可能性もあります。

なので、抜かりのない下準備が必要。

夫婦の話し合いで解決するにせよ、第三者を入れて協議するにせよ、まずは持ち家の査定額を知るところがスタートです。

そうしないと、売却でどれくらい利益／損益が出るのか、売却するのとそのまま住むのとどっちがいいのかなどの判断ができませんから。

「離婚にまつわるお金」についてはこちらもご参考に

子連れ離婚するためにいくら貯めればいい？【答え：最低100万円】